ENFOQUE . La importancia de la Agrimensura antes de realizar un cambio de dominio de inmuebles

Escribe: Paloma Piraro

Ingeniera Agrimensora (*)

Estado Parcelario

En la Provincia de Buenos Aires, cada vez que se realiza un cambio de dominio de un bien inmueble, es requisito obligatorio que este actualizado el Estado Parcelario (E.P.). Esta situación se da por diversas razones tales como:

-Compra.

-Venta.

-Donación.

-Hipoteca.

-Sucesión.

El Estado Parcelario es un documento legal que incluye toda la documentación correspondiente a los datos catastrales físicos, jurídicos y económicos mostrando las condiciones, medidas y la construcción de la propiedad. Es decir, en este se refleja las discrepancias superficiales o lineales que puede tener el lote; invasiones; restricciones; mejoras, etcétera. Esta es una tarea que realiza un Agrimensor o Ingeniero Agrimensor, la cual es obligatoria en la Provincia de Buenos Aires desde el año 1994 surgiendo de la Ley 10.707. El trámite demora en salir finalizado entre quince y treinta días aproximadamente.

El Estado Parcelario tiene una vigencia que depende de la característica del inmueble:

-2 años para los inmuebles baldíos

-6 años para las unidades funcionales ubicadas en planta baja.

-12 años para las ubicadas en plantas altas.

-6 años para inmuebles urbanos edificados.

-12 años para inmuebles rurales.

Los pasos para su realización abarcan cuatro etapas:

- Estudio del caso, identificación y presupuesto: en esta primera etapa, el cliente nos proporciona la información de su parcela (nomenclatura catastral y partida inmobiliaria), para que nosotros podamos realizar un análisis detallado sobre la misma, ver la tarea a realizar en cada caso y pasarle un presupuesto.

Los distintos casos que se pueden presentar son:

-Constitución de Estado Parcelario, que se lleva a cabo mediante un formulario, denominado Formulario A. Esta situación se da cuando el periodo de vigencia del E.P. anterior haya vencido o cuando se encuentren nuevas mejoras que deben declararse. También puede pasar que se deba quitar algún formulario, ya sea por demolición u otro motivo en particular. Además, se debe realizar la constitución del Estado Parcelario cuando no tenga E.P. realizado con la ley 10707 y solo posea cédula anterior a esta ley.

-Subsistencia de Estado Parcelario. Se realiza mediante otro formulario, conocido como Formulario B. En este caso se da cuando pasó el periodo de vigencia del Estado Parcelario anterior, es decir, se encuentra vencido, pero esta todo igual. Es la verificación de la continuidad de la situación relevada en el Estado Parcelario. Lo que se hace es un informe técnico indicando que todo sigue igual al último E.P. confeccionado.

-Actualización de la valuación fiscal. Se debe completar un Formulario C. Este caso es cuando el estado parcelario se encuentra vigente, pero pasaron 36 meses (3 años) desde que se efectuó. Por ende, hay que realizar una actualización de la valuación fiscal.

Una vez identificado el caso, lo que hacemos es pasar el presupuesto. Este, además del tipo de tarea, depende de la valuación fiscal del inmueble.

Búsqueda de antecedentes: si el cliente aprueba el presupuesto, lo siguiente que se hace es la búsqueda de antecedentes, en la cual se reúne toda la información posible acerca del inmueble que nos sirva a la hora de medir y realizar el estado parcelario. Por lo general, obtenemos:

-Plancheta.

-Planos de la manzana.

-Estados parcelarios o cédulas anteriores.

-Mejoras declaradas anteriormente.

-Valor tierra y valor del edificio actual.

-Información extra suministrada por el cliente.

Con todos los datos anteriores ya podemos realizar la medición.

Medición: en esta etapa se coordina con el cliente y se va a medir al lugar. Según la ley 10707, el Estado Parcelario debe ser determinado mediante un acto de relevamiento parcelario. La información a relevar es toda la necesaria para la realización del estado parcelario, la cual es la siguiente:

-Anchos de calle.

-Distancias a esquina.

-Medidas lineales, angulares y superficie del inmueble.

-Accesiones/mejoras.

Armado en gabinete: Una vez medido, lo que se hace es armarlo e ingresarlo en la Agencia de Recaudación de la Provincia de Buenos Aires, para su correspondiente aprobación.

Certificado de deslinde y amojonamiento

En el caso de alambrar, construir o cualquier duda con respeto a los límites de su lote lo que se debe realizar es un certificado de deslinde y amojonamiento ya que el hecho físico no siempre es coincidente con el límite jurídico del inmueble. El deslinde consiste en el estudio de título que se realiza para identificar los límites de la correcta ubicación de una parcela y el amojonamiento en la materialización mediante mojones de los vértices que la conforman. En este documento el agrimensor certifica la correcta ubicación de los mojones e informa cualquier invasión que pueda existir.

Los pasos para su realización son:

-Estudio de título: con la nomenclatura catastral y partida inmobiliaria brindados por el cliente realizamos el estudio del lote y armamos un presupuesto.

Búsqueda de antecedentes: en este paso se reúne la mayor información del lote, la cual puede ser:

-Plancheta.

-Plano origen.

-Estados parcelarios.

-Valor tierra y valor del edificio actual.

Información suministrada por el cliente.

-Medición: se procede a ir al lugar y realizar la medición del lote, su macizo y los macizos linderos.

-Búsqueda de la mejor solución: posteriormente con todo lo relevado (alambrados, muros, anchos de calles, pilares de luz, distancia a esquina, mejoras, medidas lineales, angulares y superficiales del inmueble) y el plano origen lo que se hace es buscar la mejor solución para materializar mediante mojones los vértices que lo conforman.

-Colocación de mojones: una vez encontrada la solución se colocan los mojones.

-Entrega del certificado: en este se ven plasmado los mojones, los hechos existentes, distancias a esquina, ancho de calle, nomenclatura catastral, datos del titular, del profesional y demás datos que sean importantes para dicho trabajo.

(*) Mat. 2878(V)- 2281-508333