ES EL ACUMULADO DESDE SEPTIEMBRE DEL 2021 A LA FECHA

ES EL ACUMULADO DESDE SEPTIEMBRE DEL 2021 A LA FECHA

Los inquilinos tendrán que soportar este mes un aumento del 64,6%

Lo establece la Ley de Alquileres vigente, que prevé reajustes sólo cada 12 meses en los contratos. El titular del Colegio de Martilleros local ofreció un panorama de la situación inmobiliaria en Azul: no hay propiedades para alquilar -viviendas y locales- y, lentamente, han comenzado a producirse algunas ventas, aunque con valores más bajos a los originalmente pretendidos por los propietarios.

Por: Marcial Luna
5 de septiembre de 2022

Nahuel Gangoiti aseguró a EL TIEMPO que la ley de alquileres actualmente vigente "no sirve a ninguna de las dos partes", en tanto el proceso inflacionario vino a complicar el esquema ideal planteado por la normativa.

El presidente del Colegio de Martilleros del Departamento Judicial de Azul explicó que "el aumento de alquileres es todos los meses", aunque ello "depende de cuándo se inició el contrato".

La Ley de Alquileres es la N° 27.551 y establece que es de tres años el plazo mínimo para los contratos de alquiler. Los reajustes se pueden hacer sólo cada 12 meses.

Cuando se realiza el cálculo para el aumento en el precio del alquiler, se consulta la publicación que, a diario, realiza el Banco Central, y que se denomina ICL (Índice de Contratos de Locación).

La ley establece que los inquilinos, cada un año, tendrán que afrontar un aumento, sobre la base de la inflación acumulada y los aumentos salariales. Técnicamente en las inmobiliarias para realizar el cálculo a diario -cuando corresponda a cada contrato de alquiler- se utiliza el índice establecido por partes iguales -es decir 50/50- entre las variaciones mensuales del IPC (Índice de Precios al Consumidor) y la RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables).

Gangoiti precisó que "la ley arrancó en julio del 2020, es decir que ya lleva dos años. Si se inició el contrato en septiembre del año pasado, ahora se reajusta el precio del alquiler. Los contratos son a tres años, pero el aumento se aplica cada 12 meses".

El aumento, en este mes de septiembre, es del 64,6%. "Siempre el aumento es interanual. Este 64,6 es el acumulado de un año", añadió, para asegurar luego: "La realidad es que la ley fue mala para las dos partes, para el dueño y para el inquilino".

Propuesta semestral

Ciertamente, "en su momento todos pensaron que, al ser el contrato a tres años iba a ser mejor" y "la realidad es que los propietarios no quieren alquilar por tanto tiempo; más aún cuando hay propiedades que están en sucesión y las quieren vender".

En ese sentido Gangoiti aseguró que "hoy en día, los que están decididos a vender, no quieren alquilar su propiedad".

El martillero comentó una acción desarrollada junto con sus colegas. "Nosotros, desde los Colegios, presentamos un proyecto que planteaba volver a los dos años de alquiler" y, sobre todo, "que el aumento fuera semestral -tomando el índice que se utiliza ahora, pero de manera semestral-, porque de esa manera hoy puede parecer mucho un aumento del 64,6%. Pero pasaron seis meses y ese alquiler quedó bajo", observando el actual ritmo inflacionario.

Ejemplificó diciendo que "hoy a un inquilino que paga 30 mil pesos, con el aumento de septiembre se va a casi 50 mil pesos. El salto es muy grande. Eso planteamos desde los Colegios de Martilleros. Entonces, es preferible hacer un reajuste cada seis meses, mientras los salarios van subiendo. De ser así, el inquilino no lo siente tanto; y el propietario queda más contento, porque ya sabe que cada seis meses se reajusta el alquiler y le entra algo más de dinero".

Gangoiti enfocó otra cuestión: "Además, ¿qué es lo que aumenta en este país una vez al año? Los alquileres, solamente; sino que alguien diga qué otra cosa una vez al año y nada más".

Confirmó, por otra parte que, "en el caso de Azul, no hay tantos locales para alquilar, como se puede creer, cuando muchos hablan de que hay una crisis en ese sentido. Locales vacíos prácticamente no hay, porque se desocupan y se vuelven a alquilar, salvo los [propietarios] que piden un disparate. Pero en nuestra ciudad, los locales están casi todos ocupados".

El titular del Colegio de Martilleros local recordó que "cuando hubo crisis [por ejemplo en 2001] llegó a haber veinte locales desocupados solamente en la zona centro. Hoy eso no ocurre. En el centro los pocos que están desocupados es porque están justo en renovación o aquel que pide una cifra exuberante" y, por ello mismo, resulta imposible de hallar inquilino.

Nahuel Gangoiti indicó a este diario que, al momento de caracterizar la situación inmobiliaria local, "otro aspecto es que no tenemos atraso en el pago de alquileres. Generalmente, en las crisis siempre se producen atrasos, pero hoy eso no ocurre".

Alquilar: un objetivo imposible

En lo que refiere a viviendas, Gangoiti dijo que "no hay para alquilar, pero creo que no pasa por una ley de alquileres. Pasa porque en los últimos treinta años, ¿cuántos planes de vivienda se hicieron? ¿Cuántas casas se entregaron en esta ciudad?", se preguntó el martillero.

De inmediato mencionó que "antes le alquilabas a una pareja y ya sabías que a los cuatro años sacaban un crédito y vos le vendías una casa. Hoy los alquileres se renuevan y se renuevan. Nadie tiene hoy acceso a un crédito, no hay planes de vivienda", aspectos que también complican la situación general.

Nahuel Gangoiti recordó "cuando se entregó el barrio Bidegain, de 298 casas. Tuvimos una reunión [con los martilleros colegiados] y dijimos, bueno, ahora se nos van a desocupar un montón de casas y lo cierto es que no hubo casas desocupadas, en esa dimensión que pensábamos. Si le preguntamos a cada martillero, tuvo una o dos propiedades que se desocuparon, como mucho; y en algún caso, ninguna".

Por otro lado, aseguró que "la demanda por alquileres es permanente. Continuamente viene gente a preguntar; y de cualquier característica: de uno, de dos, de tres ambientes. Y no hay".

Sin embargo, "hubo movimiento de gente. Con el frigorífico, por ejemplo, llegó mucha gente a trabajar. Durante la pandemia no vinieron estudiantes, pero cuando se volvió a la presencialidad, esos estudiantes volvieron".

En diciembre "ya empiezan a llamar los padres, ya cuando viene la nueva camada de estudiantes. Y la realidad es que no hay viviendas para alquilar".

Depreciación a la vista

Durante la entrevista con EL TIEMPO, Gangoiti subrayo que, aunque se registra una notable ausencia en materia de alquileres, en cambio "sí tenemos muchos carteles de venta en Azul, pero también tenemos muchas casas a las que no le ponemos cartel".

Admitió, en ese sentido, que "también en este último tiempo se dio que se empezó a vender, hubo un poco de actividad, pero con valores más bajos".

El martillero explicó este aspecto. "Hoy hay casa en zona céntrica a 45 mil dólares, 50 mil; antes eso no existía. Casas por las que pedían 100 mil dólares, se han vendido en 48 mil. Lo que se ha vendido, se ha vendido en esa plata. La mayoría de los dueños, en esa transacción, piden dólares billete".

Consultado sobre ese punto, confirmó que se cotiza al valor del dólar blue del día.

Observando el proceso inflacionario de los últimos meses, principalmente, Gangoiti admitió que "no sabemos cómo sigue esto, si la curva sigue para abajo en cuanto a precios de venta o la curva volverá a subir".

El martillero puntualizó luego que, "como panorama general, en la parte de ventas se está empezando a activar la venta, aunque con valores inferiores a los que se pedían hace dos años. Se puede hablar de un 40% menos".

Ante una pregunta sobre ese punto, confirmó que "se ven muchos carteles de venta y algunos dicen también "propiedad retasada", eso implica que tiene un nuevo valor, un valor más bajo con respecto al original. En líneas generales, una casa por la que se pedían 100 mil dólares, hoy se vende a 60 mil".

"Hay gente -agregó Gangoiti- que se da cuenta y baja los valores de la propiedad en venta, y otros se mantienen en el precio original. Porque hay otro aspecto: no hay necesidad de vender. Hoy no vende nadie por necesidad, como pudo ocurrir en otro momento. Otro ejemplo es que hoy no hay subastas judiciales".

Para Gangoiti, "es cierto que estamos en un momento difícil, porque la inflación va comiendo la billetera todos los días, pero hay elementos típicos de épocas de crisis que hoy no se ven; por ejemplo, vender por necesidad".

Cómo se invierte

"Lamentablemente por la situación inflacionaria, hoy nadie compra una propiedad para luego alquilarla; por los valores que hay y las tasas que están pagando los bancos", aseguró a este diario Nahuel Gangoiti.

Sobre ese punto, dio un ejemplo: "Por una buena casa hoy se paga 60 mil pesos de alquiler, 70 mil como mucho. Es decir, eso le puede sacar el propietario como mucho. Pero si coloca 2 millones de pesos en el banco, le está dando hoy en día 100 mil pesos, casi 110 mil".

Indicó además que "los departamentos del complejo de La Azuleña, donde muchos compraron para alquilarlos después, y que en su momento se vendieron entre 56 y 57 mil dólares, hoy están alquilados en 25 mil pesos, 30 mil pesos. Entonces, hoy al dueño se le rompe un calefactor y se come un mes y medio de alquiler. Entonces, ¿quién va a invertir en alquileres?".

Frente a ese panorama, Gangoiti aseveró que "se está dando eso: se invierte el 10% del valor de una propiedad -en este caso, colocando el dinero en un banco- y le queda mucha más plata en el bolsillo".

Por ese motivo "hoy no se puede hacer ningún desarrollo para pensar en ponerlo en alquiler. Ya no se hace eso, no le conviene al inversor".

También precisó que en nuestra ciudad "hay un montón de gente que tiene ahorrados 30, 40 mil dólares. Pero hoy están esperando, no hacen ningún movimiento".

Gangoiti consideró que "en Azul no hay tantas casas abandonadas como habitualmente se cree. Si está abandonada es porque tiene un problema legal, o de sucesión, pero son pocos casos".

En cuanto a los costos de los alquileres y por la alta demanda, "lo que nos está pasando es que se hace un contrato a tres años, ya se sabe que no hay discusión: habrá aumentos cuando se cumpla cada año. Cuando se termina el contrato es el momento en el que se produce el conflicto, porque el propietario va a pedir mucho más de lo que prevé el aumento, porque les quedó bajo el alquiler. Más aún en los casos de los contratos viejos, los que vienen de antes. El que venía de junio de 2020, ese quedó recontra bajo".

Mencionó el martillero que, "en su momento, se venía con un aumento interanual del 30 al 35%. Y estos contratos de la nueva ley se hicieron pensando precisamente que la ley iba a tirar para abajo. Pero no fue así. Ese caso es el que va a tener un salto importante".

"Igualmente muchos propietarios prefieren que se vaya el inquilino y volver a alquilarlo", sostuvo Gangoiti, para agregar que "la realidad es que la ley fue mala para las dos partes y peor aún porque agarramos todo un proceso inflacionario. Si esto no hubiera pasado, quizá esa ley o el índice con el que se realiza el cálculo de aumento, hubiese sido más adecuado".

Finalmente apuntó otro elemento para el análisis: "En Azul además no hay loteo, y esa es una problemática que en esta ciudad en algún momento se tendrá que tocar".


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