ALQUILERES

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Claves sobre el descongelamiento y la negociación entre inquilinos y propietarios que se viene

La noticia de no extender el congelamiento generó impacto en el mercado de la vivienda en alquiler. ¿Qué pasará a partir de ahora?

3 de marzo de 2021

El Gobierno nacional confirmó en las últimas horas que no extenderá el decreto que congeló el valor de los alquileres, prorrogó los contratos de forma automática y suspendió los desalojos desde marzo pasado, hace casi un año, noticia que generó fuerte impacto entre inquilinos e inmobiliarias. ¿Qué ocurrirá a partir de ahora?

Tras informar el fin de la medida a partir del 1 de abril, el ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, sostuvo que el congelamiento deja de "tener sentido" porque ya existe una nueva ley de alquileres que regirá los nuevos contratos y que "hay que poner en funcionamiento".

"La ley de Alquileres ya tiene reglamento con lo cual el DNU (que posibilitaba el congelamiento de tarifas de alquiler y prohibía los desalojos) va a dejar de tener sentido", consideró el ministro.

Cabe señalar que los principales ejes de esta norma son los cambios en la duración de los contratos, que ahora pasa de dos a tres años, y la nueva fórmula de actualización del valor, que debe realizarse de forma anual y no semestral, de acuerdo a lo que establezca un índice especial establecido por el Banco Central. También obliga a la inscripción de los contratos en la AFIP y establece una instancia de mediación en los procesos de desalojo que tienen que pasar por el Ministerio de Justicia, entre otros puntos.

Si bien era sabido que el congelamiento no duraría para siempre, desde las agrupaciones de Inquilinos esperaban una salida con mayores certezas y acompañamiento para quienes alquilan.

"Lo cierto es que la situación económica, y para muchos inquilinos, es crítica. La gran mayoría no sabe si va a seguir pagando y, si no se endeudó, no tiene los ingresos para afrontar un contrato nuevo. O viene endeudado por el congelamiento o porque no pudo pagar dos o tres meses de alquiler", señaló en diálogo con DIB Juan Arrizabalaga, de la Red de Inquilinos de Tandil en la Federación de Inquilinos Nacional, quien consideró que "no se pueden tomar decisiones aisladas".

¿Cuál fue el impacto de la medida?

Según dijo a DIB el presidente del Colegio de Martilleros y Corredores públicos bonaerense, Juan Carlos Donsanto, de un universo de unos 9 millones de inquilinos, "solo 200.000 se acogieron al decreto de congelamiento", por lo que el impacto no sería tan grande sobre el universo de locatarios. No obstante, desde Inquilinos, Arrizabalaga consideró que "todos los que han podido y estaban en condiciones se han amparado en el decreto", al tiempo que sostuvo que "hubo que dar pelea para que se cumpla la medida en el inicio y cada vez que era extendida".

En diálogo con el diario La Opinión de Trenque Lauquen, el titular de Martilleros local, Carlos Prono, señaló que en ese distrito, al igual que en otros del interior, los casos "son muy pocos" y se fueron resolviendo con un "esfuerzo compartido" entre las partes.

¿Qué debe pagar el inquilino a partir de abril y cómo puede hacerlo?

Lo que cada inquilino deba abonar dependerá de lo que haya pagado durante los 12 meses de vigencia del decreto, que establece que la posibilidad de pagar lo "adeudado" entre 3 y 12 cuotas.

Desde las inmobiliarias y las agrupaciones de inquilinos anticipan fuertes negociaciones sobre esos montos. "La relación es asimétrica y vulnerable para los inquilinos y los coloca otra vez en medio de la tormenta. El final del decreto debería ir acompañado con una política de desendeudamiento, y esa política necesita a su vez de un blanqueo del mercado de alquileres. Estamos en una disyuntiva y no se pueden tomar decisiones aisladas", señaló Arrizabalaga.

En tanto, Donsanto recordó que semanas atrás el Colegio de Martilleros bonaerense que preside presentó una propuesta de "convergencia locativa", que implica revisar caso por caso e ir realizando pequeños ajustes, más allá de que la Ley de Alquileres impide hacerlo en menos de un año. "Solo a quienes se acogieron al decreto y para que no tuvieran un escalón tan alto de pago, nuestra propuesta era que se nos habilitara de ir ajustando en el transcurso de 12 meses", señaló.

¿Qué puede pasar con los desalojos?

El ministro de Desarrollo Territorial y Hábitat, Jorge Ferraresi, dijo hoy que cuando finalice el congelamiento del valor de los alquileres "no habrá posibilidad de desalojos sin mediación", y afirmó que se estudiarán mecanismos para ayudar a las familias vulnerables.

"No hay ninguna posibilidad de que haya desalojo sin que se pase por una mediación en el Ministerio de Justicia y el Banco Central regulará los aumentos", remarcó Ferraresi en diálogo con El Destape Radio.

Asimismo, dijo que, a partir de abril, se podrá "ver el resultado de esta situación y tener datos reales de quiénes están en posibilidades de desalojo". Y añadió: "Vamos a tener datos concretos de las familias vulnerables y aplicaremos distintas políticas".

No obstante, desde Inquilinos se mostraron escépticos respecto a esa posibilidad: "Los mecanismos judiciales de los que hablan en definitiva van a servir para que a la gente la terminen desalojando. No existe ningún mecanismo nacional o provincial que realmente vele o ampare las relaciones del contrato de alquiler y tampoco autoridad de aplicación de la ley de ninguno de sus puntos", lamentó Arrizabalaga.

¿Qué pasa con los precios?

Con el fin del congelamiento, a partir de abril, la renovación automática caducará. Por eso, a quienes se les venció el contrato entre el 21 de marzo del año pasado y el 31 de este mes, deberán renovarlo o prorrogarlo. "Entre el 30 y 40% de los inquilinos no sabe si va a poder seguir pagando ni si puede afrontar un contrato nuevo y cambiarse de lugar, mientras que varios, además, vienen endeudados", señaló Juan Arrizabalaga.

En ese sentido, consideró que se están ofreciendo propiedades con aumentos entre un 50% y 60% en los contratos nuevos. No obstante, Donsanto negó esos porcentajes y si bien admitió que los valores se incrementaron señaló que eso ocurrió "dentro de lo que es la economía en un contexto de subas en general". "La rentabilidad para el propietario hoy es la más baja en cuarenta años", sostuvo el martillero.

En tanto, Arrizabalaga pidió discutir en la provincia de Buenos Aires, además, un cambio en la ley para las comisiones inmobiliarias porque, según consideró, el inquilino está pagando un "precio usurero por una comisión que no debería pagar o pagar la mitad". (DIB) MCH

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