LOS ASPECTOS CENTRALES DEL CÓDIGO URBANO DE AZUL . La actualización de una herramienta clave para planificar el desarrollo del Partido

El Código de Ordenamiento Territorial es un trabajo que respondió a la necesidad de revisar una normativa que, con el paso de los años, fue quedando alejada de las nuevas dinámicas urbanas, productivas, ambientales y sociales. El objetivo fue el de contar con un instrumento que permita planificar el crecimiento de Azul, Cacharí y Chillar, estableciendo criterios claros para el uso del suelo y acompañando las transformaciones que atraviesa la comunidad.

La elaboración de este nuevo Código no surgió de manera aislada, sino como resultado de un proceso en el que confluyeron antecedentes, estudios técnicos y aportes de distintos actores vinculados al desarrollo del Partido de Azul.

En ese camino, la Provincia de Buenos Aires tuvo un rol fundamental, tanto por el acompañamiento técnico como por el marco normativo que establece las pautas generales para el ordenamiento territorial en todo el territorio bonaerense.

El marco legal que guía la planificación territorial

La actualización del Código de Ordenamiento Territorial se desarrolló dentro del marco establecido por la normativa provincial, principalmente a partir de dos leyes que constituyen pilares fundamentales para la planificación del territorio bonaerense.

Una de ellas es la Ley Provincial N° 8.912 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, sancionada en 1977, que establece los principios generales para organizar el crecimiento urbano, definir los usos del suelo y orientar el desarrollo de los municipios de la provincia de Buenos Aires.

Esta norma determina que el ordenamiento territorial debe contemplar una planificación integral, promoviendo un crecimiento equilibrado, evitando expansiones desordenadas y garantizando condiciones adecuadas para la población.

A su vez, el proceso incorporó los lineamientos de la Ley Provincial N° 14.449 de Acceso Justo al Hábitat, una herramienta que amplía la mirada sobre el territorio al incorporar la dimensión social del desarrollo urbano, contemplando el acceso al suelo, la vivienda y la generación de condiciones más equitativas para los habitantes.

Ambas leyes conforman el marco sobre el cual los municipios deben trabajar sus instrumentos de planificación, adaptándolos a las características y necesidades propias de cada comunidad.

En este sentido, el nuevo Código para el Partido de Azul, sancionado en 2025, busca articular las exigencias legales vigentes con una visión de futuro, contemplando las particularidades del Partido de Azul.

Un proceso con antecedentes y continuidad institucional

La actualización del Código de Ordenamiento Territorial también recoge un camino iniciado años atrás, con estudios, debates y propuestas que fueron construyendo una base de trabajo para llegar a esta instancia.

En ese recorrido, tuvo un rol importante el arquitecto Claudio Mansilla, quien desde su experiencia y conocimiento sobre la planificación urbana realizó aportes técnicos vinculados al análisis del territorio y a la necesidad de contar con una normativa actualizada para el Partido de Azul.

El nuevo Código retoma parte de esos antecedentes y los integra con una mirada actual, incorporando las transformaciones que atravesó la ciudad y las localidades del Partido, las nuevas demandas habitacionales productivas y ambientales, y los desafíos que plantea el crecimiento futuro.

La actualización del ordenamiento territorial representa, de esta manera, una oportunidad para definir reglas claras, promover un crecimiento más equilibrado y brindar previsibilidad para quienes viven, producen e invierten en el Partido.

Qué cambia con el nuevo Código y por qué es importante para Azul

Un Código de Ordenamiento Territorial no es solamente una normativa técnica: es una herramienta que define cómo se organiza una comunidad y cómo se prepara para los desafíos de los próximos años.

Entre sus principales objetivos se encuentra establecer criterios más claros sobre los usos del suelo, ordenar el crecimiento urbano, proteger áreas con valor ambiental y productivo, y generar mejores condiciones para el desarrollo de nuevas actividades.

La actualización permite revisar situaciones que fueron modificándose con el paso del tiempo y adaptar la planificación a una realidad distinta a la existente cuando se aprobó la normativa anterior (Ordenanza N° 500 del año 1980). Azul creció, sus localidades también, aparecieron nuevas demandas y surgieron desafíos vinculados a la vivienda, la infraestructura, la movilidad y la preservación del entorno.

El nuevo instrumento busca brindar mayor previsibilidad tanto para los vecinos como para quienes proyectan inversiones o emprendimientos, evitando decisiones aisladas y promoviendo una mirada integral del territorio. Además, incorpora una perspectiva que contempla al Partido en su conjunto, entendiendo que Azul, Cacharí y Chillar forman parte de una misma planificación, con características propias, pero con objetivos comunes: un desarrollo ordenado, sustentable y con oportunidades para todos sus habitantes.

Toscano: "El nuevo Código es muy superador del anterior"

Consultado por este diario sobre el impacto que tendrá la nueva normativa, el arquitecto Julio Toscano explicó que el Código no sólo ordena el territorio, sino que también habilita nuevas posibilidades de desarrollo para el Partido de Azul.

Según detalló, "el nuevo Código de Ordenamiento urbano tiene aspectos que, además del uso de suelo o la zonificación preventiva para todo el Partido de Azul, merecen ciertas reglamentaciones; esos aspectos que son nuevos, se basan a su vez al respeto de las leyes provinciales que le dan origen al código, son la 8.912/77 y la 14.449/2013, una la ley de uso de suelo y otra la ley de acceso justo al hábitat. Son las leyes madre o las que le dan origen al COU. Sobre las bases de esas leyes esta hecho el Código de Azul, con toda una propuesta que desarrolló Claudio Mansilla (Director de Suelo Urbano y Territorial del Municipio), a lo largo de cuatro o cinco años, y que lo hizo en conjunto con encuestas permanentes a entidades de Azul que tienen que ver con el uso del suelo. Eso se consensuó, se elaboró, lo pulió también la provincia desde la Dirección de Ordenamiento territorial, se sancionó la ordenanza local que es la 5.210/25 y hoy es el nuevo Código".

La actualización amplía las posibilidades de subdivisión de tierras y de construcción en sectores donde hasta ahora la normativa vigente imponía mayores restricciones, aunque aclaró que ese crecimiento irá acompañado por mecanismos destinados a redistribuir parte del beneficio que generan las grandes inversiones. "Es un planteo más ordenado de la distribución y el uso de la tierra en el territorio, donde se van a poder obtener más permisos de construcción y de subdivisión de tierras en zonas donde antes no se permitía", señaló.

Lo que requiere este nuevo Código es una reglamentación de aspectos determinados para facilitar, viabilizar, flexibilizar ciertos aspectos que tienen que ver con la nueva norma. Y esa reglamentación se refiere puntualmente a aspectos claves: una, la plusvalía; otro, interdicciones; y el consorcio urbanístico, entre otros.

Por ese motivo, la reglamentación del Código se encuentra en manos de una comisión técnica integrada por representantes de los colegios de Arquitectos, Ingenieros, Agrimensores y Martilleros, junto a las áreas técnicas del Municipio. La intención es establecer procedimientos transparentes que luego deberán ser convalidados por el Concejo Deliberante.

Toscano explicó que "la plusvalía es en lo que se basa la Ley 14.449, es la distribución de la renta inmobiliaria en el territorio. Las obras de gran porte generalmente o las subdivisiones de suelo merecen -además de la norma urbanística tradicional que se deben cumplir con los planos, aspectos técnicos reglamentarios, etc.- que un determinado porcentaje fijado por ley minoritario se aplique al territorio en cuestión. En este caso hay previsto áreas de intervención urbana en Villa Piazza Norte y Villa Piazza Sur. Esto es para generar tierra a favor del estado municipal con el objetivo de que el mismo consolide un banco de tierras para familias que necesitan vivienda única. Ese proceso de transferencia de recursos para fines específicos del territorio se le denomina plusvalía".

Si la plusvalía busca que una parte del crecimiento económico vuelva a la comunidad, hay otro aspecto del nuevo Código que apunta a resolver un problema que durante décadas se repitió en muchas ciudades argentinas: barrios que crecieron más rápido que los servicios públicos.

En ese marco aparece otro concepto poco conocido fuera del ámbito técnico: las interdicciones. Aunque el nombre pueda parecer complejo, el mecanismo es sencillo. Un emprendimiento puede avanzar administrativamente, pero si todavía no cuenta con toda la infraestructura exigida por la normativa, los terrenos no podrán escriturarse hasta que esas obras estén terminadas. Es una herramienta de control que busca proteger tanto a los futuros compradores como al propio Estado, evitando que se consoliden urbanizaciones incompletas que luego demanden importantes inversiones públicas para dotarlas de servicios básicos.

Las interdicciones no son la única herramienta prevista por el nuevo Código. También aparecen los llamados "consorcios urbanísticos", un instrumento que todavía espera su reglamentación y que apunta a facilitar el desarrollo de nuevos proyectos mediante acuerdos entre el Estado y los privados.

En términos sencillos, se trata de convenios que permiten definir quién ejecutará la infraestructura necesaria para una urbanización. En algunos casos será el desarrollador quien asuma esas obras; en otros, podrá hacerlo el Municipio mediante acuerdos específicos que contemplen distintas formas de compensación, como la cesión de tierras.

Además, indicó que las nuevas capacidades edificatorias permitirán emprendimientos de mayor escala en distintas avenidas de Azul, aunque remarcó que esas inversiones estarán alcanzadas por el sistema de recuperación de plusvalías previsto por la legislación provincial.

Toscano sostiene que el nuevo Código abre posibilidades que hasta hace poco tiempo no existían. Hay sectores del Partido donde ahora podrán realizarse subdivisiones de tierra que antes estaban prohibidas y también avenidas donde será posible desarrollar edificios con una altura superior a la autorizada por la normativa vigente durante más de cuatro décadas, que era de dos o tres pisos. Todavía necesita reglas precisas para llevarse a la práctica. Uno de los principales desafíos consiste en definir cómo se calculará ese mayor valor inmobiliario, qué parámetros se utilizarán y cuáles serán los mecanismos para garantizar transparencia tanto para el Estado como para quienes inviertan.

Cada una de esas decisiones representa una oportunidad para atraer inversiones y acompañar el crecimiento urbano. Pero, al mismo tiempo, incorpora una condición: que parte del beneficio económico generado contribuya a mejorar la ciudad. Más allá del concepto, la diferencia estará en la forma en que esas herramientas comiencen a aplicarse sobre el territorio. "Todo eso genera crecimiento y mayor renta inmobiliaria, y esa renta genera una pequeña obligación de ponerla a favor de los que menos tienen", resumió Toscano.

Entre los ejemplos mencionó que, a partir del nuevo Código, determinados sectores ubicados sobre la Ruta Provincial 80, camino a Boca de las Sierras, podrán destinarse a desarrollos turísticos y hoteleros, al tiempo que también se habilitan nuevas posibilidades de loteo en colonias rurales como Parish y Pablo Acosta, y también en áreas periféricas de la ciudad.

Para Toscano, el nuevo instrumento representa un salto de calidad respecto de la normativa vigente. "El nuevo Código es muy superador del anterior; es un muy buen trabajo desde el punto de vista técnico", afirmó, y destacó que durante su elaboración intervino la Provincia a través de distintas áreas, entre ellas Medio Ambiente y la Autoridad del Agua.

Por último, Toscano sostuvo que el proceso de urbanización requiere una mirada mucho más amplia que la simple construcción o subdivisión de terrenos. "El proceso de urbanización no es simplemente apilar ladrillos o dividir la tierra, sino que es un proceso social que también debe ser atendido desde lo técnico para que sea integral. Esa complejidad es la que aborda un Código como éste", concluyó.