"El mercado inmobiliario está muy depreciado" y se atraviesa aún "una de las crisis más largas que se haya tenido conocimiento", afirmo Mauricio Sarno, integrante del Centro de Martilleros de Azul.

Durante una entrevista con EL TIEMPO, confirmó que "esta crisis, hoy por hoy, para la parte inmobiliaria, es peor que la del 2001", en tanto aseguró que "en Azul no hay viviendas disponibles en alquiler". No se trata de un hecho aislado, puntualizó. "Lo que ha sucedido es que, hoy por hoy, no le sirve ni al inquilino ni al propietario, porque destruyeron a las dos partes", aseguró Sarno.

Con respecto a los alquileres, tanto de viviendas como de locales comerciales, se presentan diversos aspectos que, a menudo, llevan a un importante desconocimiento de la normativa.

"Lo cierto es que la gente no sabe claramente cómo es el tema de los alquileres. Les cobran cualquier cosa, al igual que los plazos", indicó el martillero durante el diálogo con este diario.

Sarno explicó que, "para vivienda, hay una sola forma, que es la ley que, hoy por hoy, está rigiendo. Sea buena, regular o mala, hay una sola ley. No hay otras alternativas".

"En esa ley -añadió- se establece un contrato de vivienda a treinta y seis meses, indexado una vez por año por el índice que da el Banco Central de la República Argentina (BCRA), que es un 'mix' entre salario e inflación, y otras variables más. Hoy por hoy, el último dio el 82 por ciento, para los que han tenido que renovar este mes de enero. En diciembre pasado dio 76 por ciento. Va subiendo, obviamente. Es la única guía que hay".

Sin embargo, "en cuanto al comercial, no". En ese caso, "están liberados a pactar de la forma que quieran; pero no el plazo: el mínimo es treinta y seis meses. Por ejemplo, el alquiler a seis meses, no existe. Lo que sí la ley depara que, al sexto mes, avisando con treinta a sesenta días de anticipación al propietario, se puede dejar el inmueble. Es decir, el inquilino se puede ir, a partir del sexto mes, cuando quiera, avisando previamente en ese plazo mencionado. Pero el propietario no lo puede sacar antes de lo que establece el contrato".

El martillero, ante una consulta al respecto, indicó: "¿Cuál es la compensación que tiene el propietario?, porque lo cierto es que la persona, que se está yendo antes, está incumpliendo el contrato: el mes de garantía, que queda en resarcimiento a favor del propietario".

No es el único aspecto. Sarno dijo que "otra cuestión es que los contratos de alquileres comerciales se pueden pactar a valor kilo de carne, kilo de pan, litro de nafta; se puede indexar cada tres meses, cada seis, por año. Lo comercial se puede pactar. Hay distintas variables, más abiertas; pero en alquiler de viviendas no".

Alquileres impagables

"En Azul no hay viviendas disponibles en alquiler, pero ¿por qué? Lo que ha sucedido es que, hoy por hoy, no le sirve ni al inquilino ni al propietario, porque destruyeron a las dos partes", explicó Sarno. "Para el inquilino, que depende de un sueldo, le está resultando prácticamente impagable un alquiler; es una fortuna. Pero para el propietario, son dos pesos, comparado con el valor que tiene el inmueble. Un valor de una casa tipo que puede rondar los 40, 50 mil pesos, si estuvo cinco años alquilada y hoy la tiene que pintar toda, no le alcanza para volverla a pintar. Por eso, no le sirve de nada".

Enfatizó luego que, "a eso, en Azul hay otra problemática que se agrega y es la falta de hospedaje, porque prácticamente no hay hoteles. Entonces hay muchos alquileres por día o alquileres temporarios. Varios están sacando las casas que tenían para alquilar a treinta y seis meses, y las están poniendo para alquiler temporal o por día. Y eso les rinde muchísimo más".

Destacó, por otro lado que, en nuestra ciudad, "cuando hay un evento medianamente importante, la capacidad hotelera no lo cubre, por eso es que es uno de los grandes problemas que tiene Azul. Ahí, por lo general, se recurre a los alquileres temporales. No pasan por inmobiliaria, generalmente alquilan particulares. Algunos tienen páginas o usan las redes sociales. No hay valores, porque depende del inmueble que sea, si es un inmueble chico o grande, o una casa quinta -en verano se busca mucho esa opción- y se puede alquilar por día, por semana, por quincena, por mes. Antes se iba mucha gente de vacaciones, pero ahora hay muchos que utilizan las quintas, inclusive los propietarios, que antes las alquilaban y se iban de viaje, ahora algunos las disfrutan, se quedan".

Una crisis nunca vista

En materia de ventas, destacó el martillero Sarno, "el mercado inmobiliario está muy depreciado, tanto local como nacional".

Sobre ese aspecto apuntó que "los valores de las propiedades se han venido muy abajo, en dólares obviamente. Pero hay muchos factores que están produciendo este tipo de crisis. Una de las crisis del mercado inmobiliario más largas que se haya tenido conocimiento. Antes, las crisis del mercado inmobiliario eran seis, siete meses. Caíamos y empezábamos a resurgir, nos acomodábamos y cada cinco, siete, ocho años, otra vez. Ahora va casi para cinco años de venir en picada, que se empezó a depreciar el mercado".

No dudó en determinar que se trata de un fenómeno particular: "Una crisis tan larga del mercado inmobiliario, que yo tenga memoria, nunca se dio. Yo me crié toda la vida en inmobiliarias, desde mi abuelo. Soy tercera generación en el rubro. En mi familia hay inmobiliaria desde el año 1942. Nunca se vio una crisis como esta".

En ese contexto, Sarno subrayó que "esta crisis, hoy por hoy, para la parte inmobiliaria, es peor que la del 2001. Porque en ese momento por ahí había gente endeudada y perdía las casas, y los bancos salían a rematar. Pero hoy la gente no está endeudada. Es decir, hoy vende porque baja, el que tiene mucha necesidad; si no, no se vende".

Explicó que "hoy hay mucha gente que necesita vivienda, pero no hay créditos hipotecarios. Y los pocos que hay, son carísimos. Entonces realmente la gente que necesita el inmueble como vivienda, no tiene acceso a eso. Ni tiene plata ahorrada, porque apenas puede vivir, ni tiene capacidad de ahorro, ni tiene crédito. Lo trasladamos al otro sector: el que tiene dinero, ya tiene su casa. Hoy comprar un inmueble para alquilarlo, no es redituable el alquiler. No está tentada esa persona a comprar un inmueble para que sea lucrativo. Nunca ha estado tan barato el inmueble, en dólares, como en esta época. Nunca. Alguien puede comprar y decir, inmovilizo la plata y el día de mañana veo qué hago. Aunque no se sabe cuánto tiempo llevará salir de esta crisis, aunque yo creo que sí, porque son ciclos estos; estamos transitando una crisis importante, pero se va a salir y el valor de los inmuebles se va a recuperar. En ese caso, como valor de resguardo, sí, hoy es un excelente momento para comprar".

Inversiones

Si se observa el actual contexto, ¿en qué invierten hoy quienes pueden hacerlo? El martillero Sarno aseguró, en tal sentido, que "esa persona que antes invertía en inmuebles, hoy está haciendo refacciones en su casa; el que puede cambia el vehículo, pero no es el mismo porcentaje de gente que antes invertía. Hoy en general la gente está apretada. Hay mucha gente que está pasando de clase media acomodada, a clase media; y de clase media, a media baja. Hoy el dinero no le alcanza a mucha gente. A veces uno no lo quiere creer, pero está cambiando el estándar de vida. Todo están tirando para abajo, porque la plata ya no le alcanza a nadie. Hay muchos problemas. Tenemos una presión fiscal importantísima, unas leyes laborales desastrosas; se ha creado una industria del juicio tremenda, entonces no se puede tomar mano de obra; nadie quiere tomar empleados nuevos porque se les vienen los juicios. Hoy cualquier empleado, con dos o tres meses de desempeño, se va y le hace juicio, y eso le sale un dinero importante a la empresa".

Continuó su análisis indicando que, "por eso es que muchos, antes de tomar un empleado, lo piensan dos o tres veces. Además, hay mucho empleado en negro, porque como consecuencia de los planes piden que no los blanqueen porque pierden los planes. Es decir, está todo muy tergiversado. Y el mercado inmobiliario no está exento de todo eso. Entonces hoy vende el que tiene muchísima necesidad; y compra el que realmente necesita el inmueble para algo -o porque es un lindero, o porque va a hacer su casa en un terreno-. Y el que hoy necesite comprar, va a comprar barato".

De todas maneras, Sarno admitió que "en Azul, hoy en día, hay proyectos inmobiliarios importantes. Hay pozos de los cuales se ha vendido. Cuando hay cosas interesantes, a pagar en pesos, donde la gente sabe que se va a meter y va a ganar un plus, eso funciona. Por ejemplo, el Palacio Bargas fue un éxito en las ventas. Se ha vendido casi el 70, 80 por ciento. Está en Bolívar y avenida 25 de Mayo. Son 10 pisos, tres departamentos por piso, y abajo todos los locales. Eso salió y se vendió. Eso nos dice que, cuando hay cosas interesantes, hay posibilidad de inversión".

También detalló en alguna medida otra iniciativa que puede desarrollarse en la ciudad. "Ahora se está armando todo el complejo en lo que era el predio de SMATA, frente al balneario -indicó Sarno-; ahí va a haber una estación de servicio muy grande, un supermercado, una farmacia, locales gastronómicos; es decir, un complejo comercial muy grande porque ya la ciudad se ha extendido mucho. Se ha hecho el estudio de mercado y realmente se necesita hacer una asistencia comercial, porque es una zona que ha quedado muy aislada del centro. La gente tiene que transitar mucho para llegar a la zona céntrica. En ese sector ya hay muchísima gente que vive todo el año. En ese proyecto ya hay interesados en invertir. También van oficinas allí, porque hay gente que quiere estar lejos de la ciudad, buscan tener una oficina en un lugar en el que puedan estar conectados con lo verde. Es algo interesante".

Aggiornar Azul

Desde su punto de vista, aseguró que "esos proyectos están, funcionan. Pero habría que tratar de aggiornar un poco lo que es el centro de Azul".

Sarno reveló que, "con algunas personas, estamos con alguna idea de ver cómo hacer para empezar a mejorar el centro. Todas las ciudades están progresando mucho y no esperar nada del Estado, porque el Estado no depende de eso. Pero sí acompañar a las personas que van a invertir y que van a dar la posibilidad de que eso mejore. Todavía hay locales que hace cuarenta años que no cambian el frente. Es cierto: cada uno lo tiene como quiere, pero la ciudad tendría que ir progresando, creciendo, innovando en ciertas cosas. Cualquiera que se fue de Azul hace quince años, viene ahora, da vueltas y es lo mismo que cuando se fue, salvo dos o tres locales que se han modernizado y han cambiado sus frentes, el resto está todo igual".

Ante una consulta, dijo: "No sé si hacer peatonal, pero sacar los estacionamientos del centro, de las arterias principales, es un conjunto de cosas, que había que analizar y ver si la ciudad quiere eso, ¿no?".

En ese plano recordó que "hace mucho tiempo se hizo un plan estratégico donde había algunas ideas buenísimas [gestión Duclós], en el que trabajaron muchas personas, representantes de entidades, asociaciones civiles, todas las fuerzas de Azul estuvieron incluidas en ese plan. Fue un grupo muy lindo, se sacaron muchas ideas, se aprendió mucho de ese plan, pero no se implementó, sólo algunas cosas. Ahí estaba, por ejemplo, el Parador de Boca de las Sierras, un lindo proyecto donde había un hotel y un complejo para fiestas, oficinas, muchas cosas que habían salido de ahí. Eso se tomó, parte. Se tomó la bicisenda, porque una de las ideas principales de ese plan fue la de potenciar todo lo que es Costanera, el mejoramiento desde la Mitre hacia adelante estaba en ese plan. Y en ese mejoramiento se llegaba hasta la avenida Mujica, incluido el pasaje por detrás de la cárcel, pero se cortó en la Bogliano".

"Mucho de eso -apuntó Sarno, de inmediato-, depende del privado. El Estado tiene que acompañar, pero son iniciativas del sector privado. Y al privado se lo tienta ayudándolo, no poniéndole palos en la rueda. Pero es una mentalidad que hay que contagiar, hay que demostrar que se pueden hacer las cosas mejor, que se puede progresar. Si alguien quiere habilitar un local, lo tienen dos o tres meses dando vueltas con un papel, con otro. Son muchas las cosas que hay que cambiar, que están mal. Si eso pasa en lo comercial, hay que imaginar lo que pasa con alguien que viene con una industria: diez mil requisitos le piden. No, acá hay que empujar todos para el mismo lado y jugársela", concluyó el martillero.