LA SITUACIÓN DE LOS INQUILINOS, CADA VEZ MÁS COMPLICADA . Los valores de alquileres se incrementaron un 300 por ciento en el primer mes del año

El constante incremento del índice inflacionario, sumado a la modificación en la modalidad de contratación, en las últimas semanas ha acarreado una suba en los montos de los alquileres que, en promedio, es del 300 por ciento. Sin embargo, en algunos casos llega al 400 por ciento.

Esta situación, en el actual contexto socioeconómico, lleva a los inquilinos a un estado de asfixia económica significativo. A modo de ejemplo, Viviana, una vecina de esta ciudad, de pagar 65 mil pesos mensuales por un departamento interno, ahora deberá desembolsar 270 mil por el mismo inmueble.

Este impacto también llega a las familias que tienen hijos estudiando carreras universitarias en otras ciudades. El incremento, en estos casos, llega a rondar entre el 300 y 400 por ciento para el mes de enero o principios de febrero, según cada situación contractual. Y, a diferencia de otras épocas, actualmente no se observa una diferencia entre los valores que se aplican en grandes conglomerados -La Plata, Mar del Plata, etc.- y los vigentes en ciudades del interior -Azul, Tandil, entre otras-.

Este escenario, sumado al permanente aumento de la canasta básica alimentaria, pone en jaque a muchos vecinos que, necesariamente, deben recurrir a un alquiler para vivir, así como también para que sus hijos se desarrollen educativamente en una carrera profesionalizante.

Un operador inmobiliario de nuestra ciudad explicó a EL TIEMPO que en el mes de junio del 2020 fue sancionada la Ley N° 27551, con reformas al Código Civil y Comercial de la Nación. En esa oportunidad se introdujeron diversos requisitos para las locaciones de inmuebles destinados a vivienda.

Posteriormente, esa ley fue modificada. Ocurrió recientemente, en el mes de octubre del 2023, a través de la Ley N° 27737. En este caso, los cambios fundamentales fueron la reducción del plazo mínimo en la locación de una vivienda -se pasó de tres a dos años como plazo mínimo de un contrato de locación-, y se modificó el tipo de índice a aplicar y el plazo de los ajustes -actualización del valor del alquiler-. Esos nuevos contratos establecidos, además, de anuales pasaron a ser a semestrales.

Actualmente, con la derogación de la Ley 27551, como no así la N° 27737, se les permite a los locadores establecer nuevas reglas para sus inquilinos. Por ejemplo, se vuelve a los contratos de un año o dos años de duración -en el mejor de los casos-; el locador puede solicitar las garantías que le parezcan más convenientes y los depósitos en garantía, en la moneda que prefiera, sin la obligación -al contrario de lo que ocurría anteriormente- de devolver dicho depósito, actualizado, a la finalización del contrato y al valor del último alquiler abonado.

En las consultas efectuadas por este diario, en términos generales, se puede apreciar que, desde la derogación de la ley mencionada, se hace referencia a que la oferta de inmuebles en locación ha crecido notoriamente; por ejemplo, en la ciudad de Buenos Aires. El operador inmobiliario local, en ese sentido, observó que si bien ese aspecto es difundido en medios de alcance nacional, "hay que aclarar acá que la estimación de diferentes actores del sector, la cantidad de inmuebles ociosos en CABA supera el millón y medio y lo que no se dice es que, acompañando el crecimiento de esa oferta -a verificar, ciertamente- es que los valores con que han salido nuevamente al mercado los inmuebles, traen aumentos del 300 y 400 % en la mayoría de los casos, haciendo casi imposible el acceso a esos inmuebles de las clases medias trabajadoras".

En cuanto a la situación en la ciudad de Azul "podemos asegurar que ese aumento en la oferta de inmuebles del que se habla en CABA, aquí no se verifica", en tanto que "a los contratos vigentes se los debe respetar en su totalidad hasta e vencimiento. Esto es: plazos, precios, índices a aplicar, etcétera. En los nuevos Contratos de Vivienda, los pisos de actualización superan el 150% y el índice más aplicado es el IPC -Índice de Precios al Consumidor-. Y en cuanto a los plazos de actualización, al estar liberado el mercado, cada propietario lo decide. Es decir, puede ser mensual, bimestral, trimestral, etc.".

En este contexto, se afirmó, "la situación se va a agravar", ya que "nunca con estos tipos de políticas gubernamentales, los salarios acompañaron la inflación". Además, "esa pérdida del poder adquisitivo, tanto de salarios como jubilaciones, redundarán en que sólo accederán a una vivienda en locación, aquellas personas cuyos altos salarios siempre les permitieron alquilar y pagar". Se aseguró, entonces, que "el resto de las personas, sin la intervención del Estado, generando por ejemplo lotes 'con servicios' o viviendas sociales, seguirán a la deriva de un mercado que, cada vez, los excluye más", explicó el titular de una inmobiliaria local.

Viviana es una trabajadora de la educación, azuleña, que recientemente debió renovar su contrato de alquiler. Dijo a EL TIEMPO que, en cuanto a los plazos, en su caso quedó "establecido por las partes. Es decir, no hay mínimo ni máximo". Mencionó el DNU presidencial, que deroga los tiempos establecidos en la actual ley de alquileres, "que era de tres años" para el caso de las viviendas, y actualmente es el criterio de aplicación.

Por otra parte, refirió que los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal, en pesos o en moneda extranjera -dólares o euros, según lo determine el propietario del inmueble-. La nueva medida también establece que, "luego de firmar el contrato, el inquilino no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida entre las partes".

De esa manera, el ajuste del alquiler podrá ser mensual, bimestral o trimestral. Y estará permitido el uso de cualquier índice de ajuste -por ejemplo, el índice de construcción o el valor de referencia de algún producto, como -por caso- "una bolsa de cemento", se indicó. También actualmente rige otro aspecto: si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares, publicado por el INDEC; o "el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada -si fueran dólares o euros-. Este aspecto, está previsto, también puede pactarse entre las partes".

El inquilino podrá terminar el contrato en cualquier momento. Para hacer esto debe pagar una indemnización al propietario: será del 10% del saldo de los alquileres futuros hasta terminar el contrato -se observó que el DNU no indica con cuánto tiempo de anticipación debe avisar el inquilino-.

Viviana dijo a este diario que alquila en Azul un departamento interno, de dos habitaciones, cocina-comedor y baño. Pagaba 65 mil pesos y, desde enero, el valor ascendió a 270 mil.

"En otros casos conocidos -dijo- los propietarios han pedido los inmuebles y los inquilinos han tenido que salir a buscar, y el mercado de alquileres en Azul es complicadísimo. Los propietarios están pidiendo fortunas, como por ejemplo otro caso, donde un monoambiente en la zona del Hospital Pintos vale 150 mil pesos mensuales".

Una familia azuleña, con su hijo cursando estudios universitarios en la ciudad de La Plata, pasará de pagar 60 mil pesos por un departamento -que ya venía contratando desde hace unos años- a un monto actualizado a los primeros días de febrero de 260 mil pesos. El contrato se realizó a través de una inmobiliaria platense. "Para renovarlo nos pidieron 260 mil, aclarando que no es un valor fijo" y el contrato es por un año.

En la capital bonaerense, además, "no se consiguen departamentos más baratos, de una habitación, cocina-comedor y baño", como es el caso del contrato de esta familia consultada por EL TIEMPO. "Los monoambientes no bajan de los 200 mil pesos" y, por otra parte, "este momento es complicado en La Plata porque hay mucha demanda con los nuevos estudiantes que llegan" desde ciudades del interior bonaerense y otras provincias, con el fin de iniciar estudios universitarios.

En otro caso, registrado en CABA, un departamento de 160 mil pesos se ajustó a 500 mil, más un depósito de 700 mil. El contrato aclara que el valor se ajustará de forma trimestral utilizando el ICL -conformado por partes iguales por las variaciones del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central (BCRA).