ENFOQUE . Ocho reglas para entender el nuevo régimen jurídico de alquileres (y una reflexión final)

Por Ezequiel Valicenti (*):

Un nuevo escenario normativo para los alquileres

El pasado 29 de diciembre entró en vigencia del DNU 70/2023. Si bien existen serias -y a mi modo de ver, fundadas- objeciones respecto a su constitucionalidad, lo cierto es que se trata de una norma que, al día de hoy, se encuentra vigente. Entre las muchas derogaciones y reformas que introduce el nuevo decreto, se encuentran las referidas a los alquileres.

Definitivamente el DNU 70/2023 no es una norma con una buena técnica legislativa. Su lectura, nos deja una gran cantidad de dudas y dificultades interpretativas. Veamos lo que ocurre con la regulación de alquileres.

El art. 249 del DNU indica, lisa y llanamente: "derógase la Ley N° 27.551". La mentada ley 27.551, llamada "Ley de Alquileres", fue sancionada el 30 de junio de 2020 y modificó una serie de artículos del Código Civil y Comercial. Sin embargo, no es la última ley de alquileres. En realidad, el art. 249 del DNU pasó por alto la Ley 27.737 (del 17 de octubre de 2023), que volvió a modificar algunos de los artículos del Código Civil y Comercial que, previamente, había modificado la Ley 27.551.

En términos más claros: el DNU no deroga la última Ley de alquileres, sino la anterior. Esto significa que, algunos (pocos) cambios aún permanecen vigentes.

La confusión se incrementa si tenemos en cuenta otra situación: el hecho de que se derogue una norma (la Ley de alquileres del año 2020), no implica que vuelven a tener vigencia las normas que esa ley había modificado. Es decir, la derogación no implica una "vuelta atrás" (no "renace" la ley que había sido modificada por la ley ahora dejada sin efecto).

Estos desordenados cambios nos dejan en un panorama difícil de entender. Muchas normas han sido derogadas, algunas han sido modificadas (por los arts. 257 a 263 del DNU 70/2023), y otras simplemente siguen vigentes.

Entonces, ¿cuál es el régimen vigente aplicable a los alquileres de inmuebles? Procuraré ensayar ocho reglas para explicarlo.

1.- El nuevo régimen se aplica a los contratos que se celebren desde el 29 de diciembre de 2023. Dado que, en general, las nuevas reglas rigen para el futuro, los cambios que pretenden introducirse con el DNU 70/2023 no pueden aplicarse a los contratos que ya se encuentran en ejecución, en ninguno de sus aspectos. Esto implica que, en esos contratos, no pueden introducirse cambios en relación al precio, el plazo y la finalización del contrato.

2.- Se libera la regulación del precio del alquiler. Uno de los puntos centrales del DNU 70/23 es la desregulación del precio. Ahora, se busca que las partes lo acuerden "libremente", así como también la moneda y el período de pago (aunque no pueden pactarse alquileres semanales o diarios). Es decir, en pocas palabras, se habilita la posibilidad de que se pacten alquileres en dólares, caso en el cual el inquilino podría incluso estar obligado a pagar en esa misma moneda (sin la posibilidad de pagar el equivalente en pesos).

3.- Pueden pactarse ajustes del precio. También se derogan los mecanismos de ajustes que fueron introducidos a partir del año 2020. Ahora, los contratantes podrían fijar ajustes por períodos menores a un año (pero no menores a un mes), y elegir qué índice de actualización aplicar.

4.- No existen plazos mínimos, salvo silencio de las partes. El DNU deroga expresamente el histórico régimen de plazo mínimo. Esto es algo verdaderamente inédito en los últimos 40 años: desde la ley 23.091 (de 1984), han existido siempre plazos mínimos (en procura de la estabilidad del contrato), que han ido variando entre 2 y 3 años. Ahora, el nuevo art. 1198 del Código Civil y Comercial, indica: "El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido". Sólo para el caso en que no se establezca la duración del contrato (lo que es difícil de imaginar), regirá el plazo mínimo de 2 años.

5.- La conservación del inmueble es un deber del locador (propietario). Pese a que se desregularon algunas normas sobre las reparaciones, aún sigue vigente el art. 1021 del Código Civil y Comercial que indica que el locador/propietario debe conservar el inmueble "en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario". Por lo tanto, y pese a lo que han sido las primeras interpretaciones en la materia, no podrían trasladarse al inquilino los gastos de conservación y reparación del inmueble alquilado.

6.- No se fijan reglas específicas sobre servicios, tasas y expensas. El DNU deroga el art. 1209 del Código Civil y Comercial, según el cual el inquilino sólo tenía a su cargo el pago de los gastos originados por el uso de la cosa (es decir, los servicios y las expensas ordinarias), pero no tenía la obligación de pagar impuestos y expensas extraordinarias. De modo que, ante la derogación, las partes deberían establecer quién tendrá a su cargo el pago de servicios, tasas, impuestos y expensas.

7.- La finalización anticipada del contrato puede realizarla el locatario en cualquier momento, abonando una penalidad. El DNU cambia mecanismos de finalización anticipada del contrato que se encontraba vigente desde 1984. Ahora, se establece que el inquilino puede finalizar el contrato cuando quiera, pagando una penalidad equivalente al 10% del precio que aún reste pagar por el contrato (es decir, todos los meses hasta la finalización del plazo). Vale aclarar que esta facultad no está prevista para el locador/propietario.

8.- Se derogan los límites a las garantías a cargo del inquilino. Bajo el régimen derogado, existían fuertes limitaciones respecto a las garantías que podían exigirse a quien pretendía alquilar. Así, no se podían pedir depósitos de más de 1 mes (y, a partir del año 2020, debían restituirse a valores actualizados), y se encontraba prohibida la firma de pagares (documentos que, frente al incumplimiento, podían ejecutarse individualmente). Ahora, el DNU pretende que las partes determinen "libremente" las cantidades y moneda entregadas en concepto de depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación (art. 1196 del Código Civil y Comercial). Esto habilitaría no sólo la posibilidad de requerir más de 1 mes de depósito, sino también que este sea en moneda extranjera.

¿Libertad para las partes?

No es posible finalizar este intento de sistematización del régimen jurídico con el que se, se supone, se celebrarán los nuevos contratos de alquileres, sin dejar una breve reflexión.

Se sostiene que los cambios introducidos permitirán un mejor desarrollo del "mercado de alquileres", puesto que las partes tendrán ahora más "libertad" para acordar las diferentes cláusulas del contrato. Este razonamiento podría ser válido, quizás, en el siglo XIX (que tanto añora el Presidente de la Nación). Sin embargo, es una verdadera fantasía pretender que tal libertad se encuentre presente en la negociación de los contratos de alquileres de viviendas con destino habitacional. Los inquilinos no se encuentran en la misma posición que los propietarios, y por lo tanto no existe la igualdad necesaria para que esa "libertad de negociarlo todo" se desarrolle plenamente. En contextos de desigualdad, las posibilidades de que una de las partes intente obtener un mejor contrato, no sólo es posible, sino que hasta es esperable. ¿Quién no aprovecharía su situación para, por ejemplo, aplicar un índice de actualización más favorable? Si como propietario Ud. puede optar entre solicitar uno o dos meses de depósito en garantía, ¿cuántos pediría?

Lo dicho no es ninguna novedad, y vale aquí recordar la sentencia de Henri Lacordaire, dictada en la convulsionada París de 1848: entre el fuerte y el débil, entre el rico y el pobre, entre el amo y el siervo, es la libertad la que oprime y la ley la que libera.

(*) Abogado y Profesor de Derecho de los Contratos en la Facultad de Derecho de la UNICEN.